sisällön esikatselussa tai sisältösivulla.
Kuulun itse vanhemman polven niin sanottuihin milleniaaleihin. Ammatiltani olen arkkitehti ja työskentelen yrittäjänä. Nyt 35-vuotiaana katson lukeutuvani näihin ”onnekkaisiin” y-sukupolven kasvatteihin ja haluan määrätietoisesti etsiä ratkaisuja kaupunkien ongelmiin.
Suhtaudun kaupunkiympäristöihin ja niiden ristiriitojen tutkimiseen suurella palolla, enkä ajattele urbaanien ympäristöjen välttämättä olevan romahduksen partaalla. Sen sijaan uskon, että sosiaalinen kehitys edellyttää todellista muodonmuutosta. Pelkät ideat eivät itsessään riitä, vaan niiden lisäksi tarvitaan myös niitä tukevia kokeiluja. Vain kunnianhimoisten ja jopa riskialttiiden kokeilujen avulla on mahdollista korjata syvälle juurtuneita epäkohtia, kuten ihmisryhmien välistä epätasa-arvoa, sosiaalista epäoikeudenmukaisuutta, työttömyyttä ja syrjäytymiskehitystä. Kaupunkitilassa olemme kaikki urbaaneina olentoina samalla viivalla. Tiedämme kaupunkien anatomiasta lopulta hämmästyttävän vähän. Silti meidän olisi pystyttävä hyödyntämään eri tieteenaloilla syntyviä kaupunkitutkimuksen oppeja ja kehitettävä niiden avulla uusia ratkaisuja alati yhä kaupungistuvampaan maailmaan.
Espanjan kiinteistökriisi liittyi vahvasti digitaaliseen vallankumoukseen. Se on muuttanut radikaalisti rakennusalaa ja siten myös tapaa, jolla kaupungit ovat perinteisesti kehittyneet. Asuntokuplan puhkeamisen rinnalla tapahtui teknologinen ja tiedollinen vallankumous. Näiden yhteisvaikutuset ovat muuttaneet tapaamme elää. Näistä lähtökohdista voimme voimme korjata uusin tavoin epäkohtia ja rakentaa vahvempaa ja ihmislähtöisempää urbaania taloutta. Ratkaisu tähän kriisiin saavutetaan tiedon avulla. Enää ei ole ongelmia, joita ei voitaisi ratkaista. Siksi asuntokriisikin tarjoaa lopulta positiivisia mahdollisuuksia Espanjan kaupungeille.
Espanjassa keskiluokan ostovoima on heikentynyt ja samalla tuloerot ovat kasvaneet. Tästä huolimatta väitän, että kaupungeista voidaan yhä tehdä ympäristöjä, jotka voivat lieventää tätä kehitystä. Jos kykenemme ottamaan opiksi menneisyyden virheistä, voidaan kaupunkitilassa tehtävillä ratkaisuilla tukea jopa aiempaa tasa-arvoisempaa uudelleenjakamisen politiikkaa ja vahvistaa mahdollisuuksien tasa-arvoa ja ihmisten sosiaalista nousua.
Kaupunkien lainsäädäntö on liian hidasta
Älypuhelinten ja tablettien ansiosta koko maailma on jatkuvasti ulottuvillamme, mikä on muuttanut tapaamme elää. Voimme vuokrata asuntoja, ostaa ja myydä käytettyjä tuotteita ja osallistua videoneuvotteluun pelkällä sormen napautuksella ilman, että tietäisimme mitään ohjelmoinnista. Aikanaan koko liike-elämän mullistaneen informaatioteknologian vaikutukset alkavat näkyä jo kaupungeissa ja tavassamme käyttää niitä. Milleniaalit eivät enää osta CD-levyjä, sillä yhden levyn hinnalla saa kuukausimaksuun perustuvan palvelun, joka tarjoaa pääsyn kokonaiseen digitaaliseen kirjastoon. Musiikkikirjasto myös laajenee päivittäin, jolloin minkä tahansa kappaleen tai artistin etsiminen mistä päin maailmaa tahansa on entistäkin helpompaa ja nopeampaa. Vastaavanlaiset palvelut ovatkin nopeaan tahtiin korvaamassa omistamisen kulttuurin. Tällainen paradigman muutos on nähtävissä niin ikään Airbnb:n ja Uberin kaltaisilla jakamistalouden palvelualustoilla, jotka kasvavat viikoittain jopa miljoonilla uusilla käyttäjillä. Tässä kehitysvauhdissa kaupunkien on ollut vaikea pysyä mukana eivätkä ne siksi ole onnistuneet riittävän nopeasti mukauttamaan lainsäädäntöään uusiin olosuhteisiin.
Onko älypuhelin sitten puhelin, kamera, datavastaanotin, GPS-paikannin, bussilippu, kirjastokortti, virtuaalinen luokkahuone, big datan luoja, maksukortti – vai kenties kaikkia näitä yhtä aikaa? Teknologian ja datan avulla on mahdollista purkaa osiin mikä tahansa monimutkainen ongelma. Kun tuo ongelma jaetaan osatekijöihinsä, ratkaistaan ja lopulta analysoidaan objektiivisen datan avulla, huomataan, että kaikkiin kompleksisiin ongelmiin on olemassa ratkaisu.
Ilmassa on sekä optimismia että uskoa siihen, että silloin, kun teknologia on suunniteltu palvelemaan ihmisiä (eikä päin vastoin), se voi auttaa tarkastelemaan uudessa valossa niitä haasteita, jotka ovat perinteisesti olleet vaikeita ratkaista. 2000-luvun yhteiskunnallinen dynamiikka vie kohti uusia tuotannon ja kulutuksen muotoja. Jos ymmärrämme näitä muutoksia, ja niiden rinnalla aiempien kehitysmallien ja julkishallinnon puutteita, voimme yhdessä lieventää globalisoituneen talouden ulkoisvaikutuksia.
Talouskriisistä ja kasvavasta kulutuksesta huolimatta nuoremmat sukupolvet ovat aiempaa tietoisempia heitä ympäröivästä maailmasta. Kuluttajat haluavatkin nyt tietää, ketkä ovat heidän kuluttamiensa tuotteiden brändien takana. Myös kestävä kehitys on ollut nuorille tärkeä asia käytännössä koko heidän elämänsä. Heille ”roskaa” ei sinänsä ole olemassa, sillä he ovat luonnostaan tottuneet lajittelemaan jätteet viiteen eri lajiin sen enempää miettimättä. Siinä missä käsitteet ”elinkaari”, ”kestävyys” ja ”ekologinen jalanjälki” ovat vielä vanhemmillemme pitkälti tuntemattomia, nuoremmat sukupolvet ovat ottaneet ne omikseen. Tämä kehitys on edennyt pitkälle siitä, kun YK:n raportti Our Common Future (Yhteinen tulevaisuutemme) julkaistiin vuonna 1987. Tässä erittäin merkittävässä asiakirjassa, joka tunnetaan myös Brundtlandin raporttina, termi ”kestävä kehitys” mainittiin ensimmäistä kertaa virallisessa yhteydessä.
Jakamistalouden järkytys
Jakamistalous ei rajoitu pelkästään Uberin ja Airbnb:n kaltaisiin toimijoihin, vaan sen vaikutukset näkyvät useilla eri toimialoilla. Tulevina vuosina esimerkiksi paikallinen terveydenhuolto ja kotipalvelut tullaan osin järjestämään yhteisten palvelualustojen kautta. Julkisten kuljetus- ja liikennepalvelujen tuottajat ja kaupunkien merkittävät toimijat määrittelevät toimintansa uudelleen tarjoamalla ratkaisuja kaupunkien yhteisöllisiin ongelmiin sekä turvallisuus- ja energiahaasteisiin.
Esineiden tulostaminen tekee kaupungeista jälleen tuotannon keskittymiä ja vahvistaa niiden paikallistaloutta. Yhteistoiminnallisissa digitaalisen tuotannon tiloissa vahvistetaan samalla kaupunkilaisten teknologiaosaamista ja edistetään näin tasavertaisuutta ja yksilönvapautta.
Digitaalinen tuotanto on jo otettu käyttöön oppilaitoksissa, ja eräs vuoden 2015 suosituimmista joululahjoista oli 3D-tulostava kynä. Vuonna 2013 Barcelonan kaupunki perusti kaupunkiympäristöstä vastaavan osastonsa alaisuuteen digitaalisen tuotannon verkoston ja eräänlaisen kulttuurikeskuksen (Fab Lab Barcelona, Ateneus de Fabricació), joka tarjoaa virallista täydennyskoulutusta ja teknologisia ratkaisuja aiheesta innostuneille opiskelijoille. Tiettyyn tarkoitukseen räätälöityjen esineiden tulostaminen tekee kaupungeista jälleen tuotannon keskittymiä ja vahvistaa niiden paikallistaloutta. Yhteistoiminnallisissa digitaalisen tuotannon tiloissa vahvistetaan samalla kaupunkilaisten teknologiaosaamista ja edistetään näin tasavertaisuutta ja yksilönvapautta.
Se, että julkinen asuntopolitiikka ei ole toiminut Espanjassa, johtuu siitä, että tilannetta ei ole arvioitu ja tulkittu oikein. Kaupunkiympäristöjen ongelmat ovat monimuotoisia ja niiden analysointi edellyttää monien eri tieteenalojen tutkimusta. Lisäksi poliittiset puolueet usein yksinkertaistavat ongelmia ja ehdottavat niihin tehottomia tai jopa haitallisia ratkaisuja. Asuntokysymys on kuitenkin erottamaton osa kaupunkisuunnittelua, joten siihen liittyviä sosiaalisia muutoksia on lähestyttävä realistisemmin ja kunnianhimoisemmin. Tarkastelun näkökulmaa on sen vuoksi laajennettava pelkästä arkkitehtuurista koskemaan kokonaisvaltaisemmin koko paradigman muutosta.
Usein kuulee puhuttavan johtajien yksinäisyydestä. Tämä on totta, sillä urbaanit johtajat ovat rohkeita ja erittäin päteviä, mutta hyvin yksinäisiä. Heillä on vastassaan niin lehdistö kuin vihaiset naapuritkin, ja taistelua on joskus käytävä omiakin vastaan. Silti johtajien on samalla pidettävä kiinni lainvoimaisista tavoitteistaan entistä toimivamman kaupunkiympäristön rakentamiseksi. Julkishallinnon ja kunnallisten toimijoiden ei tulisi sen vuoksi rajoittua vain pelkkään hallinnointiin. Kaupunkien perinpohjainen muuttaminen vaatii arvojen vahvistamista ja luovuutta tulosten saavuttamiseksi. Tällöin syntyy tilaa esittää realistisia toiveita ja unelmia ja ennen kaikkea mahdollisuuksia hyödyntää tietoa vaikeiden kysymysten ratkaisemisessa.
Talot, tulot vai milleniaalit
Eräs Espanjan rakenteellisista ongelmista on se, että kiinteistöjen tuottamat tulot ovat viime vuosina ylittäneet huomattavassa määrin työstä saadut tulot. Lyhytjänteisellä toiminnallaan valtio on pahentanut tätä ilmiötä entisestään, sillä varautuessaan eläkejärjestelmien epävakauteen, se on ajanut lyhyellä aikavälillä miljoonat asukkaat sijoittamaan varansa kiinteistöihin. Tämä on samalla hillinnyt mahdollisia investointeja liiketoimintaan ja rahoitusmarkkinoihin.
Muutosta on kuitenkin jo ilmassa. Vaikka ongelma on vakava ja Espanja on vasta pyristelemässä irti pitkästä kriisistä, joka on vaikuttanut voimakkaasti työväen- ja keskiluokkaan, on maalla nyt mahdollisuus suunnitella asuntotuotantoaan ja toimintamallejaan uudelta pohjalta. Kiinteistöanalyytikkofirma CBRE Spainin hiljattain tekemä tutkimus, johon osallistui 13 000 iältään 22–29-vuotiasta nuorta henkilöä yhteensä 12 maasta, paljastaa nuorempien sukupolvien uskomattoman toiveikkuuden asuntojen suhteen.
Noin 24 prosenttia espanjalaista, eli noin 11 miljoonaa alle 35-vuotiasta, kuuluu milleniaalien sukupolveen. Suurin osa heistä, noin 60 prosenttia, asuu yhä vanhempiensa kanssa. 68 prosenttia suunnittelee vuokraavansa asunnon, mutta vain 16 prosenttia aikoo ostaa kiinteistön tulevaisuudessa. Tämä on ymmärrettävää, kun otetaan huomioon, että alle 29-vuotiaiden espanjalaisten keskitulo on keskimäärin vain 1 000 euroa kuukaudessa ja ettei tällä ikäryhmällä ole säästössä asunnon ostamiseen vaadittavaa käsirahaa.
Tälle sukupolvelle, josta 83 prosenttia nukkuu puhelin vieressään, jonka palkat ovat pienet ja jolla on vähän taloudellisia resursseja, asunnon ostaminen on paitsi saavuttamaton, myös hyvin riskialtis haave.
Halusta se ei kuitenkaan ole kiinni. Tällä sukupolvella ei vain yksinkertaisesti ole varaa ostaa asuntoa. Noin 80 prosenttia milleniaaleista uskoo, että heidän tulonsa eivät mitenkään riitä kattamaan asumisen alati kohoavia kustannuksia, mikä kieltämättä on aivan totta. Jo ennen asuntokriisiä oli selvää, että asuntomarkkinat olisivat rajalliset ja että niillä olisi tarjolla myös huonosti toteutettuja ja heikosti rakennettuja vaihtoehtoja. Tälle sukupolvelle, josta 83 prosenttia nukkuu puhelin vieressään, jonka palkat ovat pienet ja jolla on vähän taloudellisia resursseja, on asunnon ostaminen paitsi saavuttamaton, myös hyvin riskialtis haave. Asuntojen arvo voi laskea eikä vuokrissakaan ole enää neuvottelun varaa.
Katsaus menneeseen, katse tulevaisuuteen
Kriisi ja asuntokupla ovat saaneet ihmiset asumaan vuokralla sen sijaan, että ostaisivat asunnon. On palattu vastaavaan tilanteeseen kuin 30 vuotta sitten. Viimeisten kymmenen vuoden aikana sekä niiden, joilla ei koskaan ole ollut työpaikkaa, että pitkäaikaistyöttömien määrä on kaksinkertaistunut. Kaikki tämä heijastuu luonnollisesti kaupunkeihin, joiden elämänmenossa nämä ongelmat näkyvät muutenkin kuin tilastoina.
Asuntokuplan puhjettua luotolla elävien henkilöiden prosentuaalinen osuus väestöstä lisääntyi, ja Espanjan suurkaupunkialueilla asuntojen tuotanto romahti. Esimerkiksi Barcelonan suurkaupunkialueella vuosittain rakennettujen asuntojen määrä putosi kriisiä edeltävistä 15 000 tai 18 000 asunnosta vain hieman yli 2 000 asuntoon vuonna 2012.
Se, että nuorempi sukupolvi ei kykene luomaan suurempaa ostovoimaa tai säästämään, on paitsi dramaattista, myös kestämätöntä. Jos sen sijaan ajatellaan, että asuntoa ei välttämättä tarvitsekaan ostaa, on kiinteistökeinottelua mahdollista hillitä. Nykyinen sukupolvi on kouluttautunut vahvan julkisen yliopistojärjestelmän turvin ja kykenee rakentavasti vaatimaan järkevämpiä asumisen ratkaisuja.
Ennen asuntokriisiä milleniaalit ostivat asuntoja, jotka eivät olleet heille myönnettyjen lainojen arvoisia. Tämä rajoittaa heidän elämäänsä ja valinnanmahdollisuuksiaan yhä tänäkin päivänä. Milleniaalit ovat joutuneet lykkäämään lasten hankkimista ja luopumaan ammatillisesta liikkuvuudestaan välttyäkseen myymästä asuntojaan, joiden arvo on laskenut. Heillä ei myöskään ole mahdollisuutta investoida uusiin yrityksiin, saati omaan yritystoimintaansa.
Toivoa sopii, että rakennus- ja kiinteistösektori keskittyy tuottamaan edullisia vuokra-asuntoja. Vuokraustoiminnan voittomarginaalit pienenevät, mutta vuokralaisten määrä kasvaa. Kysyntää ainakin on, ja se näyttäisi kasvavan edelleen.
Kotitalouksien radikaali uudelleensuunnittelu
Anna Puigjaner analysoi Harvardin yliopiston Wheelwright Prize -palkinnon saaneessa hankkeessaan ”Kitchenless City” uutta elämäntapaa historiallisesta ja yhteistoiminnallisesta näkökulmasta. Tutkimus osoitti, että tämä elämäntapa voidaan valjastaa tuottamaan arvoa ja vastaamaan nykyisen sukupolven todellisia tarpeita, jotka aikaansa seuraavien rakennuttajienkin tulisi ottaa huomioon.
Kaupunkien tulisi tarjota rakennuksia, joissa yhteisölliset arvot on huomioitu ja joissa yhteiset jaetut tilat lisäävät viihtyisyyttä ja pienentävät elinkustannuksia.
Kaava on yksinkertainen: sen sijaan, että myytäisiin pelkkä asunto, jonka kunnossa on usein toivomisen varaa, tulisi kaupunkilaisille tarjota rakennuksia, joissa yhteisölliset arvot on huomioitu ja joissa yhteisillä tiloilla pyritään lisäämään viihtyisyyttä ja pienentämään elinkustannuksia. Yksin elävät, pariskunnat, perheet ja ryhmät voisivat siten asua edullisissa yksityisasunnoissa ilman turhia ylellisyyksiä ja samalla jakaa tiloja tai vaihtaa palveluita kustannustehokkaasti. Puigjanerin uudistusmielisessä ja provokatiivisessakin esityksessä asunnoissa ei ole varsinaisia keittiöitä lainkaan, vaan ruoka valmistetaan ja nautitaan yhteisissä ruokailutiloissa. Vaikka ajatus saattaa muistuttaa Neuvostoliiton äärimmilleen vietyä yhteisöllisen asumisen muotoa, komunalkaa, esitetään yhteisöllinen keittiö hankkeessa kiinnostavana vaihtoehtona esimerkiksi sellaisille kotitalouksille, joilla on suuri ostovoima ja vain vähän aikaa ruoanlaitolle. Tällaiset ihmiset voisivat hyvin olla valmiita maksamaan kuukausiveloituksella palvelusta, jossa joku muu valmistaa ruoan.
Liiketoimintamalli on hyvin selkeä: kohtuulliset palvelumaksut on mukautettu rakennuskustannuksiin. Tällöin rakennuttajat voivat myydä asuntoja edulliseen hintaan ja lisätä kestävällä tavalla sijoitustensa pitkän tähtäimen tuottoa esimerkiksi energia-, pesula-, kotitalous- ja ateriapalveluiden sekä kiinteistön ylläpito- ja palvelumaksujen avulla. Liiketoiminnan määrä pysyy vuosittain samana tai se voi olla jopa kasvaa, mutta malli ei mahdollista kiinteistökeinottelua, eikä sen seurauksena siten synny uutta asuntokuplaa.
Barcelonassa on asuntokriisi. Kaikki poliittiset puolueet tunnustavat ongelman: kaupungin sosiaalinen vuokra-asuntotuotanto on jäänyt 1 prosenttiin:iin huolimatta Katalonian asuntolaista (La ley del derecho a la vivienda en Cataluña), joka lupasi Barcelonaan 120 000 uutta edullista asuntoa ja edulliselle vuokra-asumiselle vähintään 15 prosentin markkinaosuuden. Pankit, yksityiset asuntorahastot, alueelliset ja paikalliset julkiset yritykset ja erimuotoiset osuuskunnat omistavat noin 20 000 kiinteistöä, joita vuokrataan alle markkinahintojen. Näiden kiinteistöjen osuus on silti vain hieman yli 3 prosenttia kaupungin kaikista asunnoista.
Poliitikot ovat luonnollisesti eri mieltä keinoista, joiden avulla tämä osuus saataisiin nousemaan 15 prosenttiin kaupungin kiinteistöjen kokonaismäärästä. Vuokralaisten häätöjä kiivaasti vastustanut espanjalaispoliitikko Ada Colau lupasi itse rakennuttaa 2 000 asuntoa pormestarikampanjansa aikana. Kuitenkin vain 150 näistä asunnoista on rakennettu sen puolentoista vuoden aikana, jolloin Colau on toiminut Barcelonan pormestarina.
Toisaalta nykyisessä kaupunkijärjestelmässä, joka pohjautuu yli 40 vuotta sitten vuonna 1976 laadittuun yleiseen suurkaupungin kaavoitussuunnitelmaan, on tonttimaata varattu noin 20 000:en uuden asunnon rakentamiselle. Määrä ei luonnollisestikaan tule tästä kasvamaan, ja kunnianhimoisten suunnitelmien puuttuminen todennäköisesti vain kiihdyttää uuden kuplan syntyä.
Madridin ja Barcelonan kaltaisten espanjalaisten suurkaupunkien asuntomarkkinoiden puutteita selitetään usein ulkoisilla tekijöillä. Selityksiksi kiinteistökuplan synnylle tarjotaan usein kiinteistöjen vuokrauspalveluita välittävää globaalia Airbnb-verkostoa, matkailua sekä hotellien korkeita taloudellisia tulospaineita. Syyllisinä pidetään myös Barcelonan johdossa vaikuttaneita poliittisia puolueita sekä kaupungissa vuonna 1992 järjestettyjä olympialaisia, joiden yhteydessä kaupunki myi maata vähentääkseen kisojen järjestämisestä aiheutunutta julkista velkaa. Totuus on kuitenkin se, että kaikkia kriisiin johtaneita tekijöitä ei ole otettu huomioon.
Ovatko ajat muuttumassa?
Kiinteistökuplan vaikutuksia voitaisiin lieventää trendeissä tapahtuvien muutosten avulla. Kuten jo aikaisemmin todettiin, eivät milleniaalit enää karsasta vuokralla asumista – eivät ainakaan aivan lähitulevaisuudessa. Mutta asiassa on kuitenkin vielä monta epävarmuustekijää. Maata on oltava tarpeeksi tarvittavien 120 000:en sosiaalisen vuokra-asunnon rakentamiseksi. Pankkien on niin ikään oltava valmiita kehittämään vuokra-asuntojärjestelmiä erikseen määritellyillä osto-oikeuksilla. Asuntojen rakennusvaiheessa on hyödynnettävä parasta mahdollista teknologiaa. Tämän lisäksi asunnot on nähtävä pelkkien fyysisten kohteiden sijaan minimalistisesti sisustettuina toiminnallisina tiloina, joita yhteisöjen on mahdollista käyttää yhdessä ja jakaen samalla keskenään niiden kustannukset ja palvelut, mukaan lukien energian. Kaiken kukkuraksi koko rakennusalalle on vaadittava läpinäkyvyyttä, joka pakottaa julkistamaan osto- ja myyntihinnat sekä rakennuskustannukset. Jos nämä edellytykset toteutuvat, on toivoa paremmasta.
Oma henkilökohtainen mielipiteeni on, että valtio, paikallishallinnot, ja niissä vallassa olevat puolueet eivät tule pääsemään sopuun ongelman olemuksesta. Niillä ei myöskään ole taloudellista kapasiteettia investoida edulliseen asuntotuotantoon, jota juuri nyt niin kipeästi kaivattaisiin. Ratkaisun on löydyttävä yhteisötaloudesta ja uuden sukupolven rakennuttajista, jotka haluavat tarjota uusia tuotteita, joille on sekä kysyntää että tarvittavaa rahoitusta.
Hallinnon tulee kontrolloida maan arvoa, linjata rakennuttamisen käytäntöjä ja lisätä rakennusalan läpinäkyvyyttä sääntelyllä. Hallinnon on myös julkaistava todelliset rakennuskustannukset, jotta kuluttajat saavat luotettavaa tietoa ostamistaan asunnoista ja kiinteistöistä. Pankkisektorin on niin ikään osallistuttava talkoisiin poistamalla väärinkäytökset sallivat sopimusehdot ja helpottamalla asumista ylipäänsä, ilman omistamisen vaatimusta. Ajat muuttuvat, ja uusia sosiaalisia tarpeita ilmaantuu. Kykenevätkö Espanjan kaupungit uudistumaan ja innovoimaan niiden vaatimilla tavoilla?
Muut artikkelit
Tästä eteenpäin.